4 astuces financières pour te faire construire ta première maison

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Ça fait déjà quelques années que tu habites un logement qui te convient moyennement.

Y’a pas assez de place pour ton vélo pi tes skis, t’entends le voisin se moucher (pour pas dire autre chose), tu peux pas faire pousser tes tomates dans ta cours à toi, les excuses, name it!

Juste pour le fun, tu commences à checker les maisons à vendre dans ton quartier.

Simonac, c’est dont ben cher pour un bungalow!!!!!!! J’pourrais sûrement me faire construire pour le même prix, quitte à aller habiter un peu plus loin.

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Juste pour le fun, tu commences à regarder combien ça coûte une maison neuve. Et là, l’idée de t’acheter la maison parfaite qui convient à tous tes besoins ne quitte pu ton esprit.

Jusqu’à ce que l’aspect financier s’invite dans la partie.

Cet article, rédigé en collaboration avec notre bon ami Frédéric Touchette de chez SFL Gestion de patrimoine (son profil Tinder est aussi disponible), t’aidera à y voir plus clair.

1- Établit ton budget en montant mensuel

Le budget que tu as pour ta future maison, c’est pas mal la base de toutes les démarches pour la construction de ta future maison.

Déterminer ton budget, ça ne se fait pas en comparant avec la grosseur de la baraque que ton meilleur chum vient de se construire.

La première étape ne se passe pas à la banque non plus, mais autour de ta table de cuisine.

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Le meilleur endroit où commencer, c’est de savoir combien tu peux y mettre par mois. Ensuite, tu sauras le montant de l’hypothèque que tu peux te permettre.

Par exemple, si j’ai un budget de 1 000$/mois à consacrer à mon hypothèque (taxes et autres dépenses exclues), je peux me permettre une hypothèque de 200 000$, à un taux de 3,50 %.

Il est primordial d’établir toi-même ta capacité à rembourser ton prêt, plutôt que de te fier au montant maximal que la banque est prête à t’octroyer.

Selon les banques, le remboursement de tes dettes ne devrait jamais dépasser 35-40% de ton revenu brut et les dépenses totales consacrées à l’habitation (loyer/hypothèque, taxes, assurances, ameublement et services) varient entre 30% et 45% de tes revenus nets.

Beaucoup de personnes ont tendance à tricoter un budget très serré. Acheter une maison demande pourtant un engagement à rembourser un prêteur pendant généralement 25 ans.

Nombreux sont les événements qui peuvent se produire pendant cette période. L’invalidité, la perte d’emploi, la séparation du couple, les rénovations et réparations imprévues peuvent rendre précaire la situation financière. Et il ne faut pas oublier d’allouer une partie de son budget à l’épargne pour la retraite.

D’ailleurs, les gens sont souvent pressés d’acheter, alors qu’ils n’ont pas les capacités financières pour se permettre une hypothèque.

Voici un outil qui permet de calculer la valeur nette d’acheter VS louer: https://lautorite.qc.ca/grand-public/outils-et-calculateurs/calculateurs/est-il-preferable-dacheter-ou-de-louer/

La prochaine étape est d’obtenir une préapprobation hypothécaire auprès d’une banque ou d’un courtier hypothécaire pour valider la capacité d’emprunter ce 200 000$. Évidemment, à cette étape, tu n’as pas encore d’idée de combien ta maison va te coûter. Le but est de connaitre ta capacité maximale d’emprunt et le taux du premier terme.

Attention, la procédure pour une construction neuve est différente de celle d’une maison existante. Même si le prêt pour la construction a été approuvé, ni le client ni le constructeur n’auront accès à la somme totale au début des travaux. Ça fonctionne par déboursés progressifs suite à des inspections et donc par versements pour couvrir les dépenses au fur et à mesure que la construction avance.

Bon à savoir!

Au moment d’écrire ces lignes, les banques qualifient les demandeurs à un taux de 5,34% pour s’assurer que ceux-ci seront en mesure de répondre positivement à une hausse de taux.

Donc, même si tu négocies un taux de 3,50% avec ta banque, tu devras te qualifier à un taux de 5,34%. Cette mesure sert à réduire l’accès au crédit et à se prémunir d’une hausse possible des taux d’intérêt.

2- Évite de vouloir tout, tout de suite

Ça fait des semaines, voir des mois que tu scrolles sur Pinterest et Houzz à la recherche d’inspiration pour ta future maison neuve. C’est TA maison de rêve, dans laquelle tu resteras toute ta vie, faut y mettre le paquet !!! Erreur...

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Étant donné l’ampleur du projet qu’est la construction d’une maison, on s’imagine n’acheter qu’une seule résidence au cours de notre vie, comme dans l’ancien temps.

On est hésitants à faire des compromis et on veut une maison qui nous conviendra pendant de nombreuses années. Mais la réalité, c’est que acheteur médian possède sa maison environ 11 ans.

Surtout si c’est ta première maison, tu vas devoir apprendre à dire bonjour aux compromis. Ton portefeuille et ta qualité de vie te remercieront!

Garde en tête que l’équité de ta première résidence et la plus-value de celle-ci te permettront, dans le futur, d’acheter la maison de tes rêves.

3- Si tu n’as pas la mise de fonds suffisante…

SCHL et prêteurs privés

On parle souvent de la SCHL pour toutes transactions qui impliquent une mise de fonds de moins de 20%. Il existe deux autres assureurs privés au Canada. Genworth et Canada Garanty. De façon générale, les assureurs privés peuvent prendre plus de risques que la SCHL, mais peuvent également demander une prime plus élevée.

Légalement, la mise de fonds minimale est de 5% pour un prix d’achat de 500 000$ ou moins..

Depuis avril 2017, la SCHL a augmenté les primes pour les prêts avec une mise de fonds de moins de 20%. Dans le cas d’une mise de fonds de 5%, la prime passe de 3,6% à 4,0%.

Dans son budget fédéral 2019, le gouvernement Trudeau a annoncé que la SCHL allait permettre aux acheteurs de souscrire un prêt hypothécaire de 5% pour une propriété existante et 10% pour une nouvelle propriété. Ce prêt pourrait être remboursé seulement à la revente. Cette mesure viendrait diminuer l’ensemble du prêt hypothécaire.

Par exemple, pour une nouvelle résidence de 400 000 $, l’effet combiné d’une mise de fonds de 5 % et d’un prêt additionnel de 10 %  (prêt de 340 000$ au lieu de 380 000$) pourrait diminuer l’ensemble du prêt hypothécaire. Dans le cas d’un prêt de 25 ans à 3,5 %, cela ferait passer le coût mensuel de 1973 $ à 1745 $.

RAP

Pour les premiers acheteurs, il existe le programme fédéral Régime d’Accès à la Propriété (RAP). Ce régime permet de retirer jusqu’à 35 000$ par individu l’épargne REER accumulée, sans impact fiscal. Concrètement, ça veut dire que tu n’as pas à payer d’impôt sur les sommes retirées.

Toutefois, tu dois rembourser ces sommes à tes REER dans les 15 années suivant ton premier achat. Tu bénéficies toutefois d’une période de grâce de 2 ans. Ton remboursement total peut donc prendre 17 ans.

REER-RAP

La stratégie du prêt REER-RAP peut aussi être utilisée par les acheteurs qui n’ont pas la mise de fonds minimale. Concrètement, on utilise le retour d’impôt pour rembourser en partie le prêt REER et on utilise le RAP pour la mise de fonds.

Exemple. Tu as un prêt de 20 000$ avec un taux effectif marginal d’impôt de 40%. On utilise le retour d’impôt de 8000$ pour rembourser une partie du prêt et on se retrouve avec une mise de fonds de 20 000$.

4- Évite l’achat d’un véhicule neuf avant l’achat d’une maison

S’acheter une voiture neuve avant de s’acheter une maison neuve, c’est comme s’acheter un chien juste avant d’avoir un bébé 😂Tout le monde pense que c’est l’ordre normal des choses, mais c’est pas logique!

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Où est l’erreur?

L'erreur, c'est que la loi est plus restrictive pour l'obtention d'un prêt de maison que pour un prêt de voiture.

Autrement dit, ta nouvelle voiture à 300$ par mois pourrait t’empêcher d’obtenir un prêt hypothécaire pour une maison qui, elle, te coûterait 1400$ par mois. Tandis qu'il est moins probable que ton prêt de maison à 1400$ par mois t’empêche de t’acheter une voiture neuve à 300$ par mois.

J’espère que ça t’a plu.

Dis-nous quelle astuce t’a été le plus utile en commentaires!