Vous prévoyez acheter ou vous faire construire une maison? Ces trucs vous seront utiles

1. Je veux m’acheter une nouvelle maison/me faire construire, quelles vont être les premières étapes à faire avec la banque?

La toute première étape ne se passe pas à la banque mais autour de votre table de cuisine. Cette toute première étape est d’établir un budget. Le plus simple est d’établir son budget en montant mensuel. Par exemple, si j’ai un budget de 1 000$/mois à consacrer à mon hypothèque (taxes et autres dépenses exclues), je peux me permettre un hypothèque de 200 000$ à un taux de 3,50%. Ce ne sont pas les taux du marché, mais mieux vaut être prudent et établir le budget en fonction d’un taux d’intérêt plus élevé. Il est primordial d’établir vous-même votre capacité de rembourser votre prêt plutôt que vous fier au montant maximal que la banque est prête à vous octroyer.

La prochaine étape est donc d’obtenir une pré-approbation hypothécaire auprès d’une banque ou d’un courtier hypothécaire pour valider la capacité d’emprunter ce 200 000$. Depuis le 17 Octobre 2016, les banques qualifie les demandeurs à un taux de 4,70% pour s’assurer que ceux-ci seront en mesure de répondre positivement à une hausse de taux.

2. Différence, de votre côté, entre quelqu’un qui veut acheter neuf et se faire construire?

L’auto-construction implique généralement un prêt hypothécaire à déboursé progressif. Vous prenez donc un contrat avec la banque qui vous libère des sommes à chaque étape de votre projet. Il est à noter que si vous possédez déjà le terrain qui accueillera votre maison, celui-ci sera pris en compte pour votre mise de fond.

Dans le cas d’une maison neuve. Il n’y a pas de différences quant à l’hypothèque si on compare à la maison usagée. Toutefois, pour la résidence neuve, vous devrez payer la TPS et la TVQ sur votre achat.

3. Quelles options s’offrent aux clients qui n’ont pas de mise de fond suffisante (= principal enjeu)?

On parle souvent de la SCHL pour tous transactions qui impliquent une mise de fond de moins de 20%. Il existe deux autres assureurs privés au Canada. Genworth et Canada Garanty. De façon générale, les assureurs privés peuvent prendre plus de risques que la SCHL mais peuvent également demander une prime plus élevée.

Légalement, la mise de fond minimale est de 5%. Des acheteurs qui n’ont pas cette mise de fond pourraient être tenté de contracter un prêt personnel et de s’en servir comme mise de fond. C’est possible mais très imprudent comme stratégie. Vous devrai premièrement rembourser ce prêt en même temps que votre hypothèque et cela peut vous mettre dans une solution précaire. Surtout si votre budget actuel ne vous permettait pas d’accumuler des sommes pour une mise de fond.

4.  Règles pour les premiers acheteurs

Pour les premiers acheteurs, il existe le programme fédéral Régime d’Accès à la Propriété (RAP) Ce régime permet de retirer jusqu’à 25 000$ par individu l’épargne REER accumulé sans impact fiscales. Vous n’aurez donc pas à payer d’impôt sur les sommes retirés. Toutefois, vous devez rembourser ces sommes à vos REER dans les 15 années suivant votre premier achat. Vous bénéficiez toutefois d’une période de grâce de 2ans. Votre remboursement total peut donc prendre 17ans.

Pour tous les acheteurs, il est, depuis le 17 Octobre 2016, nécessaire de se qualifier à un hypothèque à un taux de 4,70%. Cette mesure était déjà en vigueur pour les taux variables mais s’applique maintenant également aux taux fixes.

Donc, même si vous négociés un taux de 2,50% avec votre banque, vous devez vous qualifier à un taux de 4,70%. Cette mesure sert à réduire l’accès au crédit et à se prémunir d’une hausse possible des taux d’intérêt.

Aussi, depuis Avril 2017, la SCHL a augmenté les primes pour les prêts avec une mise de fond de moins de 20%. Dans le cas d’une mise de fond de 5%, la prime passe de 3,6% à 4,0%. Soi 400$ par tranche de 100 000$ d’achat supplémentaire.

5. Nous (en tant qu’entrepreneur général) avons remarqué que beaucoup de jeunes nous arrivent avec des plans de maison à 300-400k sans nécessairement avoir les moyens de payer. Avez-vous remarqué la même chose? Est-ce que cette génération en âge de s’acheter une maison en veut trop? Ou cela a toujours été ainsi?

Je crois plutôt qu’étant donné l’ampleur du projet qu’est l’achat d’une première maison, les jeunes acheteurs s’imagine n’acheter qu’une seule résidence au court de leur vie comme il était autrefois coutume. Ils sont donc hésitants à faire des compromis et souhaitent acheter une maison qui leurs conviendra pendant de nombreuses années. La réalité elle, en est tout autre. Selon une statistique de 2015, l’acheteur médian possède sa maison pendant environ 11 ans.

Il est encore une fois très important de bien quantifier sa capacité de payer. Beaucoup de personnes ont tendance à tricoter une budget très serré. Acheter une maison demande pourtant un engagement à rembourser un prêteur pendant, généralement, 25 ans. Nombreux sont les événements qui peuvent se produire pendant cette période. L’invalidité, la perte d’emploi, la séparation du couple, les rénovations et réparations imprévus peuvent rendre précaire notre situation financière. Il ne faut pas oublier d’allouer une partie de son budget à l’épargne pour la retraite.

 

L’idéal est donc d’acheter une habitation demandant certains compromis. L’équité de votre première résidence et la plus-value de celle-ci vous permettra dans le futur d’acheter la maison de vos rêves.

 

Voici, pour terminer, quelque trucs pour épargner la mise de fond :

 

Payez-vous en premier

Allouez une partie de votre revenu à l’épargne de façon automatique. Les gouvernements ne sont pas dupes, ils déduisent à la source l’impôt et les autres charges sociales à même votre revenu. Traitez votre mise de fond comme un impôt supplémentaire qui vous appartient.

 

N’ayez pas peur de prendre certains risques

Étant donné que l’accumulation de la mise de fond peut prendre plusieurs années, considérez investir dans un portefeuille ayant une certaine pondération en action. Il est important de bien définir l’horizon de placement afin de choisir les placements appropriés. Un rendement supérieur vous permettra d’atteindre plus rapidement votre objectif.

 

Renseignez-vous sur les différents véhicules d’épargne

REER ou CELI ? Apprenez à utiliser conjointement ces deux véhicules d’épargne afin de vous faciliter la vie.

 

Évitez l’achat d’un véhicule neuf

Les économies réalisés vous permettront d’économiser d’avantage.